En las sociedades latinas, y en especial en la Argentina, la inversión en ladrillos genera un vínculo muy fuerte con su comprador y la ilusión de que tiene los tres atributos que se buscan en los distintos instrumentos de inversión disponibles: a) seguridad, b) ingreso o excelente renta y c) apreciación.
Pero la realidad indica que no existe ninguna inversión que contenga los tres atributos al mismo tiempo. Es verdad que los inmuebles brindan seguridad, porque son bienes tangibles y difícilmente sufran “un corralito” salvo expropiación a la venezolana. Pero que tenga los otros dos atributos es una verdad a medias.
Cuando un inversor piensa en apreciación se refiere a que suba el precio del activo por sobre la inflación de manera de incrementar su poder adquisitivo.
Y la realidad es que la apreciación de los inmuebles en largos períodos de tiempo por encima de la inflación es cero al igual que en dólares. Desde 1985 a la fecha los inmuebles de categoría en la Argentina se han mantenido estables, salvo algunos períodos (1985 crisis fiscal y Plan Austral, 1989 hiperinflación, 1991 convertibilidad, 1995 tequila y 2001 devaluación). Y es razonable que así sea, dado que una propiedad es un bien estándar y no hay chance de que el propietario pueda aumentar su valor como puede hacer el gerente de una empresa con las ganancias.
El otro atributo, la supuesta excelente renta, no es tal comparada con la inflación y el valor de la inversión. Una excelente renta era cuando los inmuebles rendían 1 por ciento mensual o 12 por ciento anual. Pero ahora, con suerte deduciendo todos los gastos, rinden 5 por ciento. Con esta renta anual, el valor de una propiedad es 20 veces el valor del alquiler, lo que en la década del 40 era de ocho veces.
Dado que en este contexto es difícil que los precios de los alquileres suban (en realidad están bajando), para volver a una relación más normal (valor del inmueble/renta por alquiler anual menor a 20), lo más probable es que baje el precio de las propiedades.
Posiblemente no bajen mucho porque los propietarios no han tomado crédito para su compra sino que es dinero genuino. Es verdad que para ser un “triunfador” y no un “desprevenido” a la hora de entrar en la edad pasiva, uno debe asegurarse cambiar el “ingreso corriente” proveniente de la actividad laboral por un “ingreso corriente proveniente de inversiones”.
Según los estudios, salvo personas muy adineradas, se necesita alrededor del 9 por ciento del capital invertido para mantener el mismo nivel de vida al jubilarse. Queda en evidencia que la sola renta de la inversión en ladrillos (5 por ciento con suerte) es insuficiente. Si esto es así, ¿por qué los argentinos nos convertimos en “compradores compulsivos de inmuebles”? ¿Por qué mientras en promedio los latinoamericanos destinan el 30 por cientos de sus ahorros a la inversión en inmuebles, los argentinos destinamos más del 75 por ciento?
Claramente es necesario invertir en otro tipo de activos (acciones, bonos, commodities, oro, entre otros) que cumplan con los atributos de apreciación y de renta por encima de alquileres para mantener el mismo nivel de vida.
“Coleccionando” sólo inmuebles difícilmente llegue a buen puerto. Piense que luego de jubilarse, lo más probable es que tenga que vivir de rentas por 20 años o más y es preferible que el dinero lo sobreviva a usted a que usted sobreviva al dinero.fuente: diario uno