En 2010 los argentinos – en particular aquellos que tenían unos dólares guardados bajo el colchón – recobraron su interés en volcarse al ladrillo como refugio de inversión. Aquellos a los que les gusta “vivir de rentas” siguen entusiasmados – aun recibiendo menores rentabilidades que las de otros años – a la que suman el beneficio producto de la propia revalorización de la propiedad.
Esto se da en un escenario de dólar planchado y de pocas alternativas de inversión que se le presentan a quienes son más conservadores y no les interesa participar de la fiesta de los bonos y acciones que se ha vivido en el mercado bursátil. Reflejo de tal situación es la mayor cantidad de unidades que se destinan al segmento locativo.
Según Armando Pepe, titular de la inmobiliaria que lleva su nombre, “el mercado de viviendas para la renta tendrá, en 2011, un 50% de oferta por encima de lo que fuera 2009 y muy similar a la de 2010″. El motivo es que, el 60% de las propiedades que se finalizan, en su mayoría a estrenar, se destinan a ese fin. “Y no hay intención de los dueños de unidades usadas de desprenderse de sus bienes”, comentó.
En este escenario, caracterizado por una gran cantidad de opciones para elegir, las negociaciones entre propietarios e inquilinos – a la hora de estampar la firma en un contrato – también han sufrido alteraciones. Ya no se trata de “pelear por el precio” solamente sino también incrementar las exigencias. “Cuando hay mucho para elegir las viviendas recicladas, en pisos altos y luminosas ganan la partida”, explicó Teresa Alvarado, directora del departamento Residencial de LJ Ramos.
Al momento de iniciar un nuevo contrato de alquiler, y para enfrentar el contexto inflacionario, los propietarios se cubren con aumentos escalonados cada 12 meses. Es decir, con un cobro diferenciado para el primer y segundo año. Esta es la forma que encuentran para no quedar rezagados antes la suba de precios, sin infringir la prohibición legal de indexar.
Más allá de que los propietarios apunten a colocar nuevamente sus unidades en valores 25% más elevados respecto al convenio anterior, finalmente terminan pactando con el nuevo inquilino una cifra que es entre un 20% y 22% más alta que la del convenio previo.
Otro tema de negociación son los llamados contratos paquetes, que suelen generar ríspidas discusiones. Los inquilinos quieren acordar un precio con expensas incluidas, pero los propietarios se resisten porque actualmente es la variable que mayor ajuste ha venido teniendo en el tiempo. En efecto, en 2010 el incremento de las mismas fue de entre 20 y 30%, según el tipo de propiedad, mientras que se estima que en 2011 se repetirá la misma cifra.`
Otro de los puntos que destacan los expertos del sector es el tratamiento que se da en la relación moneda local y billete verde. Se están viendo cambios en los contratos en dólares. Los que se negocian en pesos, contemplan siempre un valor para el primer año y otro mayor para el segundo. Así el propietario busca cubrirse de la inflación. Pero también se ven valores diferenciales para el segundo año en los convenios en dólares, a causa de la desvalorización de dicha moneda.
Es en este contexto de mayor oferta y una demanda más exigente en el que expertos del sector anticipan los incrementos que vienen. Básicamente, por el interés de los dueños del ladrillo de no resignar gran parte de su rentabilidad real en manos de la suba de precios.En 2011 se registrarán subas de entre 15 y 20%, un porcentaje similar al que se viene manejando en los últimos años.
Para los expertos, hay varios factores que seguirán jugando a favor del alquiler de viviendas. Por una lado, la falta de créditos hipotecarios, lo que imposibilita a muchas familias llegar a la vivienda propia. Sucede que el boom de consumo atenta contra el dinero que se puede atesorar para la renovación o compra de una unidad. Otro factor que incide es la mayor presencia del sector rural en la Ciudad. Con buenas cosechas, el sector agropecuario mira al ladrillo como un destino para canalizar sus ganancias, no sólo para los hijos que vienen a estudiar a la Capital, sino además como una estrategia de diversificación de su dinero, apostando a una o más unidades destinadas al alquiler.fuente: iprofesional